小玉自在坊

4年前小玉這輩子第一次購買預售屋,由於建商是歷史悠久的股票上市公司,形象保守,所以也沒想太多.
不過這次購屋的經驗可讓小玉見識到在台灣買新屋的種種不公及悲哀.保守的建商原來就是蓋房子用料也很"節省"的意思.
因為這次的經驗及教訓,小玉這輩子大概再也不會去買預售屋及3年以內的新成屋了

1.工期: 銷售人員通常是用嘴蓋房子,一旦開工就消失無蹤,最好自己多打聽正常的工期有多長 ,免的被誤導.以小玉的例子來說10層雙拼的RC建築,約2年工期,銷售員會說大約一年半,誇張的還會說搞不好一年就可交屋,蓋太快更令人擔心不是嗎?
            
2.合約: 
(a).雖然都是制式合約,也可要求建商增加旦書的部份,像是施工日的計算之外,還要註明取得使用執照的期限及罰則.或許有人會需要貸款成數的保證之類的.
(b).二次施工的部份爭議真的很多.最近市府抓二次施工還抓的挺嚴,最好不要買有二次施工的建案.小玉的經驗就是當初建商在樣品屋裡漂亮的模型,其實有些公設是經二次施工後完成,說穿了就是違法.一般人(像小玉)是不會有概念的.所以在簽合約時,也被迫(不然買不成房子)簽下二次施工同意書.現在果真被市府拆除,建商推說承購戶有在合約中簽名同意二次施工,真是牽扯不清.不過目前公平會針對建商二次施工的部份都會予以罰款數百萬,必要時就走消保官一途,很麻煩就是了! 
(c)坪數計算,通常完工後房屋的坪數才會真正的計算出來,它是會"變大"的,建商可依合約要求承購戶補足差額.房子真的有變大嗎?那可不一定,變大的可能是公設的部份.合約中會記載遊戲規則,建商也一定會利用其中的漏洞,再撈一筆!    
                        
3.交屋: 大家都知道交屋後就很難要建商再"熱情"服務,所以交屋前可要仔細驗屋,網路上可以找到很多驗屋清單的範本可參考.交屋前可還得繳一大堆有的沒有的錢,代書費,過戶規費,瓦斯接管費等.這些不都是建商該做的嗎?這就是台灣買屋的遊戲規則.小玉的狀況是,原本合約中的浴室窗是可開關的,交屋時確發現是做成固定式,小玉非常介意浴室通風性, 因此拒絕交屋,建商以他們有權變更設計為由想卸責,於是小玉去市府調閱(需付費)建商原始建計圖,證明建商說謊.其實這些小錢對建商來說真的是九牛一毛,吵一吵大概他們就會屈服,付了變更為活動窗戶的工錢了事.重點是這些都是在未交屋前發生,交屋後可就難囉!一般小市民被建商嚇一嚇就交屋算了.
小玉後來才知有些住戶尾款沒付,或者拒付瓦斯接管費(很莫名其妙的一筆費用).建商也懶的再攪和就算了,再度印證,這年頭就是要"兇"才能吃的開!                       
             
4.管委會: 這真是更令人頭痛的,新大樓當然是要新成立管委會,說實在的大家都在工作,沒上班的也不見得有經驗,還要管這些關於社區營運的建立與運作,真的有夠煩,戶數多的社區或許可以閃過,戶數20來戶的可就難囉.要讓一個社區從零開始到管理上軌道真的不容易.住戶配不配合,都要去一一協調.更重要的是,第一屆的管委會要點交公共設施,公設可不是看看花草種了沒這種小事,而是所有大樓內的機電消防水電等運作是否正常,設計是否得當,都要尋求專業公司的協助才行,一般小市民那裡會懂.萬一第一屆委員中有建商的人馬,馬虎驗收公設,將來花錢的就是住戶自己.這就是很多大樓的公設拖了一二年都無法點交,第一手的住戶就是要承受這些拉拉渣渣的事,煩呀!
                                                              
5.管理費: 買屋時銷售人員所估計的管理費大概都會低估,一個大樓真正的管理費用,在大樓交屋一年後才會逐漸浮現,所有的維護合約都是在一年後到期,維護合約的簽訂也是靠管委會,其中的差異性很大.一部電梯的維護合約從一年3萬多到7萬多都有,要怎麼簽,內容為何都需要經驗.在大樓安全與管理費控管之間如何拿捏真的有學問.越是高科技的大樓,當然要付出的維護經費就越多,現在新建大樓的燈光水電保全都靠電腦控制,維護起來肯定索費不貲.更不要說現在市面上標榜的各種高檔豪宅級設備,都要錢來維護的,就像進口車的保養費一定會來的高一些.管理品質直接影響房價,不如直接買管理有口碑的社區,風險較低.
日本買屋就完全沒這方面的困擾,交屋後繼續由建商管理營運,包括網路,郵件主機,定期逐戶安全消防檢查,管理員由建商派用,環境清潔,垃圾清運,停車位管理,機電維修...全包辦,只要繳交管理費就什麼都不用管啦!不像台灣還要搞什麼管委會,細胞不知死多少!
                                          
6.住戶品質: 這真的像賭博一般冒險,有錢人並不代表有格調.之前小玉寫的惡鄰居就是一例.

7.公共設施: 買預售屋的時候,大概很少有人會關心整個大樓的消防,水管機電管路的設計,揚水馬達,抽風設備,垃圾處理室,管理員專用廁所,電梯排風散熱等等,這些誰會懂呀,儘是看些室內空間規劃圖,要不就被豪華的公設吸引反而忽略了將來攸關居住品質的重要設備.萬一建商沒良心,用了劣質品,輕則吵的大家不得安寧,沒幾年就出狀況,嚴重的危及公共安全.如果過了保固期,住戶也只能自掏腰包花錢修復了事!交屋只要一年就可落跑,在台灣的建商真好賺!
另外停車場的地面用什麼材質也有學問,柏油地面用久了勢必要花錢重鋪設.還有機械車位的電源有沒有獨立電錶,油壓裝置是一組一個還是多組共用.即使沒買機械車位也要一起分擔電費,不太公平!機械車位每月要付的管理費和保養費要先做了解,買預售屋時真的不太會注意停車場的規格.平面車位的大小也要確認清楚,太窄不容易進出,寬度240~250公分比較正常.230公分就只適合小車停放.               
                                          
8.房屋品質: 這幾年房地產很景氣,所有的建商荷包滿滿!搶建下的結果,品質可想而知,就算是上市公司也難以恭維.由於保固期只有一年,一年後建商就可走人,即使發生問題也投訴無門.施工人員的品質良莠不齊,甚至很多是臨時工,很多細節執行不確實.在日本即使是建築工人也需要有執照才行.小玉碰到的工地主任不錯,也還算負責,有問題找他也都全力配合.說實在這是運氣,建商的施工態度就是"有問題難免啦,每一家都會有,我幫你修好就是了",意思是說他們已經夠好了,有的建商根本不理咧!這樣的工作態度,也難有好品質!新房子漏水在台灣好像是家常便飯,買之前要先請菩薩保佑這些事都不要發生在自己買的那一戶.有一回工地主任還一付過來人的樣子奉勸小玉,"要買就買最中間的樓層啦,我自己都只敢這樣買!"因為小玉買的是頂樓,竟然還被工地主任這樣奚落,房子是你蓋的,還敢這樣大辣辣說的理直氣狀,難怪小玉有個同學買屋前會先去問一下神明,神明點頭才下手,當時覺得不可思議,現在終於了解同學的心境--在台灣買房子要靠運氣啦!
前幾天小玉家的部份電源莫名其妙的變低,有些就正常,搞的心裡毛毛的不知是不是裝潢時配電發生了問題,找了台電的服務人員檢修後,才知是建商的水電工沒把總電錶的電源線鎖緊,一年多下來就變這樣.可想而知就是建商的小工隨便轉兩下,測試時有通電就好.交屋時都不會有問題,卻是日後的不定時炸彈!

9.噪音期: 可別以為房子一交屋,就全部住的滿滿滿.少則一年,多則兩三年,視戶數多寡房屋品質而定.期間陸續有人搬入甚至搬出,敲敲打打的,不名人士進進出出,很難平靜.
                         
其實就算合約有記載,建商違約也拿它沒輒,小蝦米要和大鯨魚鬥需要時間金錢和勇氣.如果還有機會再買房子,小玉應該會選擇3年以上成屋,管理品質,住戶,設施所有種種,看了喜歡再買,真的再也不買預售屋了!

後記:小玉很"幸運"的當上本屆副主委,交屋一年多,持續與建商斡旋中.....